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龙湖:2025年收入973.1亿,预计两年后完成新模式筑基
3月27日,龙湖集团发布2025年度业绩报告。报告显示,龙湖集团2025年营业收入约为973.1亿元。
其中,地产开发业务收入705.4亿元;运营及服务业务收入为267.7亿元,在集团营业收入中占比达到27.5%,创历史新高;公司拥有人应占溢利为10.2亿元;剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后,归母核心亏损为17亿元。
龙湖从2022年开始主动调整节奏、压降负债,开发业务占比持续走低。到了2025年,开发业务首次出现盈利亏损,但运营及服务业务实现核心权益后利润接近80亿元,弥补了开发业务下降到来的负面影响。
龙湖董事会主席兼CEO陈序平表示,预计最晚到2028年,龙湖的运营及服务业务的收入就会超过地产开发的收入,成为公司最主要的收入来源。同时,因为地产企业的业务结构与公司的收入、负债结构、现金流来源与节奏、信用体系全部是深入融合的,业务结构与负债结构互为因果,调整后以运营服务收入为主的收入结构,也将意味着龙湖完成了新发展模式的“地基”建设。
龙湖业绩发布会
01
安全度过偿债高峰
债务安全是房地产行业紧缩期企业的第一生命线。期间,龙湖也一直以「不逾期、不展期、不违约」为公司信用底线。
根据龙湖年报数据,截至2025年底,其有息负债降低至人民币1528亿元,平均融资成本降低至3.51%,平均借贷年期拉长至12年以上。有息负债中,银行融资占比近90%,相比2022年末提升约15个百分点,信用债总量和占比持续降低。
龙湖首席财务官赵轶表示,2025年集团层面兑付债务约220亿元,包括135亿人民币的境内债券和92亿港币的境外贷款,今年年内剩余约60亿左右到期债务,其中信用债约25亿元,已经安全平稳地度过了债务高峰。
在降低负债总额的同时,龙湖还在持续调整负债结构。截至去年底,龙湖的境内贷款占比升至83%,境外信用贷款占比降低至6%,供应链融资基本清零,经营性物业贷当年新增约180亿元,总量超过1000亿元,占比提升到66%。
外,龙湖的有息负债中,外币的负债余额也持续降低至150亿元左右,在去年期末占比约为10%。
截止2025年年底,龙湖剔除预收款以后的资产负债率下降到55%,净负债率基本稳定在52%上下,剔除预售监管资金后的现金转债倍数保持在一倍以上,财务状况比较稳健。
2025年是龙湖偿债的最高峰,到期金额约220亿元,之后在2026年、2027年下降至约60亿元、69亿元。之后在2029年再次大幅下降,至约40亿元。
赵轶透露,未来龙湖的融资管理策略会严格遵守三个原则:
- 第一,严守信用,银行融资不逾期、不展期、公开市场的债务不违约;
- 第二,会不断提高运营资产的NPI,提升资产的估值,挖掘经营性物业贷的空间,优化融资结构,拉长账期,同时特别控制好短期债务和外币债务;
- 第三,强化融资和现金管理机制,夯实和建立账户级的管控体系,提前削峰到期债务。
过去几年中,受行业深度调整和结算项目的结构性影响,龙湖集团的毛利率也在持续下滑,不过公司管理层预计经过2025年、2026年两年的筑底之后,随着负债总量、利率的双下降,运营和服务业务收入占比继续提升,以及开发业务结算节奏带来的逐步减亏,公司毛利率将会得到回升。
02
新旧模式转换即将完成
从龙湖集团的业务收入结构可以看出,公司对运营和服务业务的倚重越来越强。
陈序平表示,近几年龙湖的地产开发业务仍旧会聚焦在存量去化,啃掉存货的硬骨头,不会刻意注重规模,公司业绩的增长和稳定主要依赖经营性业务来完成。
从数据上来看,龙湖开发业务的收入在2025年首次降至千亿以下,运营及服务业务的收入创下新高。
龙湖2025年收入结构
2025年,龙湖拿地依旧比较“保守”。全年新获取7个项目,总建面约38万平方米,权益建面约26万平方米,新增货值约82亿元。相比631.6亿元的合同销售额,拿地销售比只有约5.5%。
龙湖执行董事兼地产开发航道总经理张旭忠表示,龙湖的策略是财务安全放在第一位,保兑付的优先等级高于新增的投资。目前龙湖的土储还有约2200多万平方米,整体的未售货值超过2000亿元,以销定支、盘活存量是基本策略,对于新增项目的要求是拿一个(项目)要做成一个。
相比开发业务的“保守”策略,商业等航道业务对增长表现的更加积极。2025年,龙湖新开13座购物中心,其中8个自持重资产项目,5个轻资产运营项目。
商场租金收入在2025年上升至112.1亿元,同比增长4%,整体出租率为96.8%。
截止期末,龙湖共有99个商场在运营,已经开业的总建面约1050万平方米,覆盖25个重点城市,总营业额超过820亿元,剔除车辆销售的营业额整体增长17%,同店增长6%。日均客流约380万人次,整体增长16%,同店增长7%。
据悉,2026年,龙湖还会再开9座左右购物中心。管理层提出的航道运营目标是今年实现同店同比5%以上的增长。
在其它几个航道中,龙湖服务业务在2025年整体实现收入125.8亿元,其中物业服务收入112.3亿元,在管面积3.6亿元;资产管理收入29.8亿元,其中长租冠寓的收入约24.8亿元,整体出租率为94.1%;龙智造收入13亿元。
陈序平表示,行业调整已经持续5年时间,开工量跌掉了7成,调整幅度非常大,但在此期间,龙湖在顶着市场下行压力压降负债的同时,没有对运营服务核心资产进行任何出售或稀释,保住了公司最核心的资产,为预留未来增长空间提供了最有利条件。
陈序平提出,龙湖希望运营及服务业务的利润在今年实现约10%的增长,尽快达到百亿规模。在为龙湖盈利托底和保持稳定、以经营性现金流去驱动增长的同时,以此为基础用经营性物业贷去替换公司的短期融资,继续降低负债压力。
龙湖管理层预计,2027年公司的利润会筑底回升,2028年运营及服务业务的收入会超过开发业务,彻底完成本轮战略转型。
经过了负债最高压的一年之后,龙湖仍然在坚持降负债、保安全、审投资的做法,继续为应对行业变化预留冗余。
近期,瑞银发表研报维持对龙湖集团“中性”评级。其指出,开发业务的亏损带来资产削减压力,但商场等存在更高估值潜力的资产为龙湖提供了基本面改善潜力。
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大公司:
日本ispace公司将美国国家航空航天局(NASA)资助的登月任务推迟至2030年
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阿里大消费平台带动飞猪租车增长,88VIP下单用户规模扩大40%
36氪获悉,3月27日,据飞猪车业务生态合作伙伴大会披露,过去一个财年,飞猪租车业务保持强劲增长态势,特别是得益于阿里巴巴大消费平台资源、场景及技术的加持,来自淘宝的租车预订量同比增长近60%,下单用户数增长40%。机票、酒店与车业务的交叉销售再上新台阶,以接送服务为例,来自上述品类用户的订单占比超50%。
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3月26日,雷蛇全球副总裁陈晓萍在2026天猫TOP TALK上表示, 2025年我们品牌旗舰店的成交50%以上由新品贡献,新品是生意增长的核心引擎。雷蛇一直以来把宝可梦、三丽鸥、BLACKPINK等IP联名新品放在天猫独家首发。近日,雷蛇年度旗舰新品“毒蝰V4专业版”在天猫首发,并为天猫用户提供游戏定制道具和限定周边等独家权益。
平头哥镇岳510出货量超50万片,多家存储公司SSD已搭载该芯片
36氪获悉,3月27日,在2026CFMS闪存峰会上,平头哥半导体宣布SSD主控芯片镇岳510累计出货量已超50万,是国内近期出货量最高的主控芯片之一。目前,镇岳510已在阿里云多个核心业务规模上线,忆恒创源、得瑞领新、佰维存储、长江万润等多家存储厂商基于该芯片推出存储产品。
小鹏汽车:公司中文名称将由“小鹏汽车有限公司”变更为“小鹏集团”
36氪获悉,小鹏汽车公告,自2026年4月1日起,本公司中文名称(仅供识别)将由“小鹏汽车有限公司”变更为“小鹏集团”。本公司英文名称维持不变,仍为“XPengInc.”。自2026年4月1日上午9时起,本公司于香港联合交易所有限公司主板进行交易的A类普通股,其中文股份简称将由“小鹏汽车–W”变更为“小鹏集团–W”。
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新产品:
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